Par Florian, le 25 avril 2022 - 7 min de lecture
Vos locaux commerciaux ou bureaux courent un certain nombre de risques ! Un sinistre peut endommager ces derniers, mais également occasionner des dommages aux bâtiments voisins. Afin d’être protégé, il est alors indispensable de souscrire une assurance local commercial.
Il n’existe pas de réponse unique à cette question. L’obligation d’assurer un local commercial dépend principalement de votre qualité de locataire, propriétaire occupant ou propriétaire non occupant, mais également des clauses du bail et de la situation du bien.
Pour un locataire, l’assurance est très fréquemment imposée par le bail commercial. Pour un propriétaire dont le local se trouve en copropriété, une assurance couvrant sa responsabilité civile en qualité de copropriétaire est obligatoire.
Il faut donc distinguer l’obligation légale d’assurance, lorsqu’elle existe, de l’obligation contractuelle prévue par le bail et des garanties qui restent facultatives mais peuvent être utiles pour protéger le local et l’activité.
Lorsque vous louez un local commercial, le bail prévoit généralement une obligation d’assurance à votre charge. Le propriétaire peut notamment exiger la souscription de certaines garanties liées à l’occupation des locaux et demander une attestation d’assurance.
Contrairement à certaines locations d’habitation, il ne faut toutefois pas considérer qu’une même obligation légale d’assurance s’applique automatiquement à tous les locataires de locaux commerciaux. Il convient avant tout de vérifier les stipulations du bail ainsi que les éventuelles obligations propres à l’activité exercée.
Le bail peut déterminer les risques que le locataire doit assurer et les justificatifs qu’il doit fournir au propriétaire. Les exigences varient donc d’un contrat à l’autre.
Selon le bail, le locataire peut notamment devoir disposer de garanties couvrant sa responsabilité liée à l’occupation des locaux et certains risques susceptibles d’affecter le local ou les biens qui s’y trouvent.
Avant de prendre possession des lieux, vérifiez notamment :
Pour mettre en place les garanties correspondant à votre situation, consultez notre assurance pour bureau et local professionnel.
Lorsque le bail impose au locataire de souscrire une assurance, le non-respect de cette obligation peut constituer un manquement contractuel.
Les conséquences dépendent des clauses du bail et des circonstances. Il convient notamment de vérifier si le contrat contient des dispositions particulières relatives au défaut d’assurance.
Le locataire a donc intérêt à identifier ses obligations avant son entrée dans les locaux et à maintenir les garanties exigées pendant toute la durée prévue par le bail.
Pour le propriétaire, il faut notamment distinguer le local situé en copropriété du bien qui ne relève pas de ce régime.
Lorsqu’un local commercial fait partie d’une copropriété, son propriétaire doit être assuré contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de copropriétaire.
Cette obligation concerne tout copropriétaire, qu’il soit occupant ou non occupant.
Elle résulte de l’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014.
Cette assurance de responsabilité civile ne doit toutefois pas être confondue avec une couverture complète du local. Selon sa situation, le propriétaire peut avoir intérêt à prévoir des garanties supplémentaires contre les dommages susceptibles d’affecter son bien.
En dehors du régime de la copropriété, la situation doit être appréciée en fonction du statut du propriétaire, du bail éventuellement conclu et des risques à couvrir.
Même lorsqu’aucune obligation générale n’impose une assurance couvrant l’ensemble du local, l’absence de garanties adaptées peut laisser certains dommages à la charge du propriétaire.
Pour approfondir la répartition des responsabilités entre bailleur et locataire, consultez notre article consacré aux obligations du propriétaire d’un local commercial.
Lorsqu’un propriétaire non occupant détient un local situé en copropriété, il est soumis à l’obligation d’assurance de responsabilité civile prévue pour les copropriétaires.
Cette obligation minimale ne signifie pas nécessairement que tous les dommages susceptibles d’affecter le local sont couverts. Selon le bien, son occupation et les contrats déjà en place, des garanties complémentaires peuvent être requises par un contrat, notamment le bail, ou recommandées au regard des risques à couvrir.
Cette question mérite une analyse distincte, notamment lorsque le local est loué, vacant ou temporairement inoccupé. Retrouvez notre guide consacré au propriétaire non occupant d’un local commercial et à son assurance.
Avant de comparer des contrats, commencez par identifier votre statut. Cette première étape permet de distinguer les assurances susceptibles d’être obligatoires de celles qui répondent à un besoin complémentaire de protection.
1. Consultez les clauses d’assurance prévues par votre bail commercial.
2. Identifiez les garanties exigées par le bailleur et les attestations à lui transmettre.
3. Vérifiez si votre activité professionnelle est soumise à des obligations d’assurance spécifiques.
4. Déterminez les biens qui doivent être protégés : mobilier, matériel professionnel, marchandises ou stocks.
5. Évaluez les conséquences financières qu’aurait une interruption de votre activité après un sinistre.
1. Vérifiez votre couverture de responsabilité civile en qualité de copropriétaire.
2. Consultez les garanties déjà prévues par l’assurance de la copropriété.
3. Identifiez les dommages qui resteraient à votre charge en cas de sinistre.
4. Si vous exercez votre activité dans le local, étudiez séparément les garanties nécessaires pour protéger vos équipements, vos marchandises et votre activité.
1. Vérifiez votre assurance de responsabilité civile en qualité de copropriétaire.
2. Analysez les garanties souscrites par la copropriété.
3. Vérifiez les obligations d’assurance prévues dans le bail du locataire.
4. Identifiez les risques qui restent à votre charge en tant que propriétaire.
5. Tenez compte de la situation réelle du local : occupé, vacant ou temporairement inoccupé.
1. Vérifiez les obligations éventuellement prévues par le bail si le local est loué.
2. Identifiez les risques susceptibles d’endommager le bâtiment.
3. Déterminez les conséquences financières que vous pourriez devoir supporter en l’absence de garantie.
4. Choisissez ensuite les protections adaptées au local et à son mode d’occupation.
Le réflexe Assurup : ne partez pas directement du nom d’un contrat d’assurance. Commencez par votre statut, les obligations prévues par le bail, les assurances déjà existantes et les risques restant effectivement à votre charge.
| Situation | Première vérification | Protection à étudier |
|---|---|---|
| Locataire d’un local commercial | Clauses d’assurance du bail et obligations propres à l’activité. | Garanties exigées par le bail, biens professionnels, responsabilité et conséquences financières d’un sinistre. |
| Propriétaire occupant en copropriété | Responsabilité civile du copropriétaire et garanties de la copropriété. | Protection complémentaire du local, de son contenu et, le cas échéant, de l’activité. |
| Propriétaire non occupant en copropriété | Responsabilité civile du copropriétaire, assurance de la copropriété et garanties du locataire. | Garanties complémentaires portant sur les dommages au local et, selon le contrat, sur les risques liés à sa vacance ou à son occupation. |
| Propriétaire hors copropriété | Bail éventuel et responsabilités attachées au bien. | Garanties nécessaires pour protéger le bâtiment et couvrir les risques supportés par le propriétaire. |
Cette répartition doit toujours être confrontée aux clauses du bail et aux contrats d’assurance déjà en vigueur. Le propriétaire et le locataire ne couvrent pas nécessairement les mêmes risques.
Respecter une obligation légale ou contractuelle d’assurance ne signifie pas nécessairement que tous les risques auxquels le local et l’entreprise sont exposés sont couverts.
Selon l’activité et le contrat choisi, une assurance peut notamment prévoir des garanties contre :
Le contrat peut également prévoir une couverture du mobilier, du matériel professionnel, des marchandises ou des stocks.
Ces garanties doivent être choisies en fonction de la valeur des biens, de l’activité exercée et des risques propres au local. Pour une présentation détaillée des protections disponibles, consultez notre assurance multirisque professionnelle.
Non. Assurer un local et ses biens ne signifie pas nécessairement que toutes les conséquences liées à l’activité professionnelle sont couvertes.
Selon les besoins de l’entreprise, d’autres garanties peuvent notamment concerner la responsabilité civile professionnelle ou les conséquences financières d’une interruption d’activité après un sinistre garanti.
Par exemple, une garantie perte d’exploitation peut intervenir, dans les conditions, limites, exclusions et franchises prévues au contrat, lorsqu’un sinistre garanti entraîne une interruption ou une réduction de l’activité.
Ces protections répondent à des risques différents de la seule obligation d’assurer le local et doivent donc être étudiées séparément.
Non. L’obligation ne se présente pas de la même manière dans toutes les situations. Pour un locataire, elle résulte généralement du bail commercial. Pour un propriétaire en copropriété, une assurance couvrant sa responsabilité civile en qualité de copropriétaire est obligatoire.
Il ne faut pas considérer qu’une obligation légale identique s’applique automatiquement à tous les locataires de locaux commerciaux. En pratique, le bail commercial prévoit très fréquemment les garanties que le locataire doit souscrire.
Le bail commercial peut prévoir des obligations d’assurance à la charge du locataire. Il faut donc consulter précisément le contrat pour connaître les garanties exigées et les justificatifs à fournir.
Lorsque le bail prévoit une obligation d’assurance et la fourniture d’un justificatif, le locataire doit respecter les stipulations contractuelles correspondantes. Les modalités et la périodicité éventuelle de cette justification doivent être vérifiées dans le bail.
Lorsque le local se trouve en copropriété, le propriétaire non occupant doit être assuré contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de copropriétaire. Des garanties supplémentaires peuvent également être prévues contractuellement ou être recommandées selon la situation du local et les risques à couvrir.
Il ne faut pas présumer que l’assurance souscrite au niveau de la copropriété couvre tous les risques personnels du copropriétaire ou l’ensemble des dommages susceptibles d’affecter son local.
Il convient de vérifier les garanties du contrat de la copropriété ainsi que celles des assurances individuelles souscrites.
Une multirisque professionnelle ne doit pas être présentée comme systématiquement obligatoire pour toute entreprise occupant un local commercial.
En revanche, le bail peut imposer certaines garanties, et une assurance multirisque peut permettre de regrouper plusieurs protections adaptées aux locaux et aux biens professionnels.
La réponse dépend notamment de la propriété du bâtiment, du régime de copropriété éventuel, des contrats d’assurance déjà souscrits et des clauses du bail.
Il est donc nécessaire de vérifier précisément la répartition des garanties entre le propriétaire, la copropriété et le locataire plutôt que de supposer qu’un seul contrat couvre automatiquement l’ensemble du bâtiment.
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