Par Jean-David Boussemaer, le 29 octobre 2025 - 6 min de lecture
Le métier de marchand de biens attire de nombreux investisseurs séduits par la promesse de fortes marges sur la revente immobilière. Mais derrière cette activité lucrative se cache une profession réglementée, soumise à des obligations strictes et nécessitant une couverture d’assurance adaptée. Voici tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer.
Le marchand de biens est avant tout un entrepreneur du secteur immobilier. Son activité consiste à acheter des biens - logements, immeubles, terrains, locaux commerciaux ou encore parts de sociétés immobilières - dans le but de les revendre rapidement avec une plus-value. Il ne s’agit pas d’un simple placement à long terme : l’objectif est bien d’effectuer des opérations d’achat-revente successives, en optimisant chaque transaction par la négociation, la rénovation ou la valorisation du bien.
Cette activité peut prendre plusieurs formes. Certains marchands de biens se concentrent sur la rénovation légère d’appartements anciens avant revente. D’autres se spécialisent dans la division parcellaire (achat d’un grand terrain pour le revendre en plusieurs lots constructibles), ou encore dans la transformation d’immeubles en copropriétés. Dans tous les cas, la logique reste la même : créer de la valeur en intervenant entre l’achat et la revente.
Le marchand de biens exerce son activité à titre habituel et professionnel, ce qui le distingue fondamentalement de l’investisseur particulier. Ce dernier peut vendre un bien immobilier de temps à autre sans être considéré comme professionnel, tant que cette démarche reste occasionnelle. À l’inverse, le marchand de biens répète les opérations d’achat-revente de manière organisée, avec l’intention de générer un bénéfice commercial.
Sur le plan juridique, cette distinction a des conséquences importantes. Le marchand de biens relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non de celui des plus-values privées. Il doit donc s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés (RCS) et exercer sous un statut professionnel (entreprise individuelle, EURL, SAS, SARL, etc.). En tant que commerçant, il est soumis à des obligations comptables et fiscales précises, notamment en matière de TVA immobilière et de marge imposable.
Enfin, il ne faut pas confondre le marchand de biens avec le promoteur immobilier. Le premier revend des biens existants, éventuellement transformés, tandis que le second conçoit et construit des programmes neufs destinés à la vente. Le marchand de biens agit donc davantage comme un intermédiaire valorisateur, capable de repérer le potentiel d’un bien et d’en tirer profit grâce à son expertise technique, financière et juridique.
Le métier de marchand de biens ne requiert aucun diplôme spécifique, mais il exige des compétences transversales solides en immobilier, en fiscalité, en droit et en gestion. En effet, le marchand de biens agit à la croisée de plusieurs domaines : il doit être capable d’évaluer la rentabilité d’un bien, d’anticiper les coûts de rénovation, de maîtriser les règles d’urbanisme et de structurer juridiquement ses opérations. Sans ces connaissances, le risque d’erreur ou de perte financière est considérable.
Pour acquérir ces compétences, plusieurs parcours sont possibles selon le profil et les objectifs du futur professionnel.
Les diplômes de l’immobilier constituent une base solide : le BTS Professions immobilières, la licence en droit immobilier ou le master en ingénierie immobilière forment aux fondamentaux de la transaction, de la gestion et de l’évaluation des biens. Ces cursus permettent aussi de comprendre le cadre légal qui encadre les opérations d’achat-revente.
D’autres optent pour des formations courtes spécialisées, souvent proposées par des écoles privées ou des organismes professionnels. Ces programmes intensifs abordent des thématiques clés telles que la fiscalité immobilière, les montages financiers, le droit de l’urbanisme, ou encore la rénovation énergétique. Ces modules sont particulièrement adaptés à ceux qui souhaitent se reconvertir rapidement tout en maîtrisant les aspects pratiques du métier.
L’expérience de terrain reste néanmoins un atout déterminant. Beaucoup de marchands de biens proviennent de secteurs connexes : agents immobiliers, notaires, architectes, entrepreneurs du bâtiment ou conseillers en gestion de patrimoine. Ces profils disposent déjà d’une connaissance du marché, des techniques de valorisation et des contraintes administratives.
Enfin, certains choisissent de suivre des formations privées spécifiques au métier de marchand de biens. Ces programmes, de plus en plus populaires, abordent des sujets concrets : choix du statut juridique (SCI, SARL, SAS), montage des opérations, gestion de trésorerie, négociation, ou encore optimisation fiscale. Ils visent à professionnaliser l’activité et à éviter les erreurs coûteuses liées à une méconnaissance du cadre légal.
En somme, si aucune formation n’est imposée par la loi, se former sérieusement constitue une étape incontournable pour exercer ce métier avec succès. Dans un domaine où les enjeux financiers sont élevés et les marges parfois étroites, la compétence reste la meilleure garantie de rentabilité et de sécurité.
L’activité de marchand de biens est encadrée par un cadre juridique strict, car elle s’apparente à une activité commerciale à part entière. Le professionnel ne peut donc pas se contenter d’acheter et de revendre librement des biens immobiliers : il doit respecter un ensemble d’obligations administratives, fiscales et réglementaires.
La première étape consiste à immatriculer l’entreprise au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Le marchand de biens peut exercer sous le statut d’entreprise individuelle, mais la plupart choisissent une société commerciale (SAS, SARL ou EURL) afin de mieux gérer les risques financiers et d’optimiser la fiscalité. Cette immatriculation officialise le caractère professionnel de l’activité et permet d’émettre des factures, d’ouvrir un compte professionnel et de se soumettre aux règles comptables des entreprises.
Sur le plan fiscal, le marchand de biens est soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et doit s’acquitter de la TVA immobilière dans certaines situations. Cette TVA s’applique notamment lors de la revente de biens acquis depuis moins de cinq ans, ou dans le cadre d’opérations de rénovation et de division. La fiscalité de ces opérations est complexe : le professionnel doit donc être particulièrement vigilant pour éviter toute erreur dans ses déclarations.
Le marchand de biens doit également respecter l’ensemble des règles d’urbanisme et de construction. Avant d’entamer des travaux, il doit s’assurer que le bien respecte les plans locaux d’urbanisme (PLU) et obtenir, le cas échéant, les autorisations administratives nécessaires (permis de construire, déclaration préalable, autorisation d’aménager, etc.). De même, il est tenu de fournir à ses acquéreurs tous les diagnostics techniques obligatoires : diagnostic de performance énergétique (DPE), amiante, plomb, électricité, gaz, assainissement, etc. Ces documents garantissent la conformité et la transparence de la vente.
La tenue d’une comptabilité rigoureuse constitue une autre obligation incontournable. Elle permet de suivre précisément les opérations d’achat, de rénovation et de revente, ainsi que les dépenses et les recettes liées à chaque projet. En cas de contrôle fiscal, une comptabilité incomplète ou imprécise peut entraîner des redressements importants.
Enfin, certaines opérations spécifiques - notamment les divisions de terrains à bâtir ou les projets de promotion immobilière - nécessitent des garanties supplémentaires. Le marchand de biens peut être tenu de fournir une garantie d’achèvement ou une assurance financière destinée à protéger les futurs acquéreurs en cas de défaillance du projet.
En résumé, exercer en tant que marchand de biens implique bien plus que de simples transactions immobilières. Il s’agit d’une véritable activité commerciale encadrée, qui demande une gestion rigoureuse, une parfaite connaissance de la réglementation et une conformité irréprochable à chaque étape du processus.
Le métier de marchand de biens expose à de nombreux risques, tant sur le plan matériel que juridique. Chaque opération immobilière représente un investissement important et comporte une part d’incertitude : sinistres pendant les travaux, litiges avec les acquéreurs, malfaçons, vices cachés, erreurs de conseil ou encore défauts de conformité. Pour exercer en toute sécurité, il est donc essentiel de souscrire des assurances adaptées à la nature et à l’ampleur de son activité.
La première couverture incontournable est la Responsabilité Civile Professionnelle (RC Pro). Elle protège le marchand de biens contre les conséquences financières d’un dommage causé à un tiers dans le cadre de son activité. Par exemple, une erreur dans un acte de vente, un défaut d’information sur un bien, ou encore un vice non détecté peuvent entraîner des réclamations coûteuses. La RC Pro prend alors en charge les frais de défense et les indemnisations dues au client ou à l’acquéreur lésé.
Vient ensuite l’assurance multirisque professionnelle, indispensable pour sécuriser les biens et les locaux utilisés. Elle couvre notamment les bâtiments (entrepôts, bureaux, espaces de stockage), le matériel professionnel, ainsi que les stocks de biens immobiliers destinés à la revente. Elle inclut souvent des garanties contre l’incendie, le dégât des eaux, le vol ou encore la responsabilité civile d’exploitation.
Si le marchand de biens réalise lui-même des travaux de rénovation, d’aménagement ou de construction, la garantie décennale devient obligatoire. Elle couvre, pendant dix ans, les dommages corporels compromettant la solidité du bâtiment ou le rendant impropre à son usage. Cette assurance est particulièrement essentielle pour les professionnels qui interviennent directement sur les chantiers ou pilotent des transformations structurelles.
Enfin, selon la nature des opérations, certaines garanties complémentaires peuvent s’avérer utiles, comme la protection juridique professionnelle (en cas de litige avec un acquéreur ou un artisan) ou l’assurance des chantiers temporaires. Ces contrats renforcent la sécurité financière du professionnel et contribuent à préserver la réputation de son entreprise.
Chez Assurup, les assurances professionnelles sont spécifiquement conçues pour s’adapter au profil de chaque marchand de biens, qu’il soit indépendant, dirigeant d’une société immobilière ou à la tête d’un portefeuille d’opérations plus complexes. Une couverture bien choisie constitue non seulement une obligation morale, mais aussi un levier de confiance auprès des partenaires, banques et acquéreurs.
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