Marchand de biens

1. Un métier à haut risque juridique et financier

Le métier de marchand de biens consiste à acheter des immeubles, maisons ou terrains, à les rénover, diviser ou valoriser, puis à les revendre dans un objectif de profit. Cette activité requiert un sens aigu de l’investissement, une bonne connaissance du marché immobilier… mais aussi une vigilance constante face aux risques juridiques et financiers qu’elle implique.

Car si les marges peuvent être intéressantes, le marchand de biens agit dans un environnement complexe, où la moindre erreur peut avoir des conséquences coûteuses.

• Les vices cachés : un problème structurel non détecté lors de l’achat, mais révélé après la revente, peut engager la responsabilité du professionnel, même s’il n’en avait pas connaissance.
• Les retards de travaux : un chantier qui s’éternise peut provoquer des pertes financières pour un acquéreur ou un investisseur, qui peut alors se retourner contre le marchand de biens.
• Les erreurs dans les déclarations ou diagnostics : une mauvaise surface mentionnée dans l’acte de vente, un diagnostic erroné ou un oubli administratif peuvent suffire à déclencher un litige.
• Les conflits avec des artisans, des locataires ou des copropriétaires : un désaccord sur la réalisation des travaux, une nuisance sonore ou des dégradations dans les parties communes peuvent rapidement dégénérer.
• Les préjudices causés à des tiers : un dégât des eaux ou une chute de matériaux sur un voisin pendant une rénovation peuvent entraîner des réclamations importantes.

Dans ce métier, les procédures judiciaires ne sont pas rares et les sommes en jeu peuvent se chiffrer en dizaines de milliers d’euros. Un simple défaut d’étanchéité, une erreur dans la description d’un lot ou une fissure apparue après des travaux peuvent suffire à engager la responsabilité du professionnel.

C’est pourquoi la responsabilité civile professionnelle (RC Pro) est bien plus qu’une formalité : elle représente un véritable bouclier juridique et financier. Elle permet au marchand de biens d’exercer son activité en toute sérénité, tout en protégeant son patrimoine personnel et la pérennité de son entreprise.

2. Que couvre la RC Pro marchand de biens ?

L’assurance responsabilité civile professionnelle (RC Pro) protège le marchand de biens contre les dommages causés à des tiers dans le cadre de son activité. Elle prend en charge aussi bien les fautes, erreurs, omissions que les négligences involontaires susceptibles d’engager sa responsabilité.

Concrètement, cette garantie couvre trois grandes catégories de préjudices :

• Les dommages matériels : destruction, détérioration ou perte d’un bien appartenant à un tiers (par exemple, un dégât des eaux survenu dans un immeuble voisin pendant des travaux).
• Les dommages corporels : atteinte à l’intégrité physique d’une personne (comme un ouvrier blessé à cause d’une mauvaise sécurisation du chantier).
• Les dommages immatériels : pertes financières subies par un client ou un partenaire suite à une erreur du professionnel (par exemple, un acquéreur qui subit un retard de livraison entraînant un manque à gagner).

Quelques exemples concrets :

• Une erreur dans le métrage d’un appartement vendu : l’acquéreur découvre que la surface réelle est inférieure à celle indiquée, et demande une compensation.
• Un vice non signalé apparaît après la revente d’un immeuble : l’acheteur se retourne contre le marchand de biens pour obtenir réparation.
• Un dégât causé à un voisin pendant la rénovation d’un bâtiment : le professionnel doit indemniser le tiers victime.
• Une mauvaise gestion d’un sous-traitant : un artisan intervient sans assurance et provoque un sinistre, pour lequel le marchand de biens est tenu responsable.

Dans chacune de ces situations, la RC Pro prend en charge :

• les frais de défense juridique,
• les dommages et intérêts éventuellement dus à la partie adverse,
• et, selon les contrats, certaines pénalités ou pertes d’exploitation.

Autrement dit, elle permet de transformer un risque majeur en simple incident maîtrisé. Sans cette protection, le marchand de biens devrait régler lui-même les indemnisations, ce qui peut mettre en péril la trésorerie de son entreprise, voire son patrimoine personnel.

3. Une obligation morale, sinon légale

Contrairement à certaines professions réglementées, la RC Pro n’est pas légalement obligatoire pour les marchands de biens. Pourtant, dans les faits, elle s’impose comme une nécessité absolue. En effet, le marchand de biens intervient dans des transactions immobilières importantes, souvent à plusieurs centaines de milliers d’euros. Une simple erreur, une omission dans un acte ou un sinistre survenu lors d’une opération peuvent avoir des conséquences financières considérables.

Souscrire une RC Pro, c’est donc avant tout une question de responsabilité et de crédibilité professionnelle.

• Elle rassure les partenaires financiers (banques, investisseurs, notaires) qui exigent de plus en plus souvent la preuve d’une couverture adaptée avant de collaborer.
• Elle protège le patrimoine personnel du professionnel, car en cas de condamnation, les indemnisations dues peuvent rapidement dépasser la capacité financière de l’entreprise.
• Elle garantit la pérennité de l’activité, en évitant qu’un litige isolé ne compromette plusieurs années de travail.

Certains établissements bancaires ou partenaires exigent même la présentation d’une attestation RC Pro avant d’accorder un financement ou de signer un contrat. C’est donc une obligation morale et commerciale, qui témoigne du sérieux et du professionnalisme du marchand de biens.

En résumé, la RC Pro ne se résume pas à une simple formalité administrative : elle constitue un gage de confiance et de sécurité pour toutes les parties prenantes d’une opération immobilière.

4. Quelle différence avec la garantie décennale ?

La garantie décennale et la RC Pro sont deux protections souvent confondues, mais elles ne couvrent pas les mêmes risques.

La garantie décennale est obligatoire pour les professionnels du bâtiment (constructeurs, maîtres d’œuvre, artisans, etc.) dès lors qu’ils réalisent des travaux de construction ou de rénovation affectant la solidité d’un ouvrage. Elle couvre, pendant 10 ans après la réception des travaux, les dommages compromettant la solidité ou la destination du bâtiment (fissures, affaissement, infiltrations majeures, etc.).

Le marchand de biens, quant à lui, n’est pas toujours assimilé à un constructeur. Tout dépend du niveau d’implication dans les travaux :

• S’il se contente d’acheter, de rénover légèrement et de revendre, la RC Pro suffit généralement.
• En revanche, s’il fait réaliser ou coordonne des travaux structurels (division d’immeuble, rénovation lourde, création de lots), il peut être considéré comme un constructeur au sens juridique. Dans ce cas, il doit également souscrire une garantie décennale, en plus de sa RC Pro.

Les deux assurances sont donc complémentaires :

• La RC Pro couvre les erreurs, fautes ou négligences pendant l’activité commerciale.
• La garantie décennale couvre les dommages matériels graves liés aux travaux réalisés.

En pratique, un marchand de biens prudent choisira d’être protégé sur les deux plans, surtout s’il intervient dans des opérations de rénovation ou de transformation importantes. Cela lui permet de prévenir tout risque juridique et d’inspirer davantage confiance à ses partenaires et clients.