Vous recherchez un local pour votre projet commercial ? Ci-après les détails sur ce type de bien et ce qu'il faut savoir en priorité pour éviter les écueils.
Au cours du troisième trimestre de l’année 2022, l’indice concernant les loyers commerciaux a haussé de 126,13 points en France, soit une augmentation de 5,37% sur une période d’un an. En comparaison avec le logement ou l’habitation, l’investissement dans ce type de local peut offrir une meilleure rentabilité.
Trouver le bon local commercial génère davantage de charges sur le locataire. Toutefois, celui-ci a la possibilité d’avoir un contrat à long terme. Avant de déblatérer sur les détails sur ce sujet, il faut clarifier ce qu’est réellement un local commercial. Dans les lignes suivantes, d’autres éléments seront évoqués, traitant à peu près tout sur ce type de bien.
Un local commercial, c’est quoi ?
Un local commercial constitue un espace dédié aux activités commerciales, exploitant ainsi des fonds commerciaux. Ces activités incluent les prestations, la vente de biens ou de services pour la clientèle. Un local commercial peut donc être un espace pour bureau, un centre commercial, des entrepôts, etc.
Les locaux commerciaux sont soumis à des réglementations et à des dispositions spécifiques, le différenciant des autres locaux. Étant un Etablissement destiné à Recevoir du public (ERP), des obligations sont à respecter pour ces lieux.
Contrairement au bail pour habitation (logement ou immeuble), le bail commercial régit ce type de location. Un bail commercial permet de mieux gérer et même de développer les activités de l’entreprise sans restrictions déraisonnables. Une fois la rédaction et la négociation du contrat effectué, le propriétaire ne peut pas s’interférer sur les avancements de l’activité.
Le locataire et le bailleur sont liés par ce bail commercial incluant le loyer et même le droit au bail. La durée du contrat est de 9 ans d’après l’article L. 145-4 du Code de commerce. Il est possible de résilier le contrat tous les trois ans en France. Le locataire dispose donc d’un bail 3/6/9.
Les caractéristiques des locaux commerciaux
Les locaux commerciaux incluent bien évidemment boutique, restaurant, bureaux, etc. Ils peuvent présenter diverses caractéristiques à tenir compte, telles que :
- La nature de l’usage ;
- La diversité des activités ;
- Le changement des activités ;
- La classification ;
- Le contrat de location.
Les murs de ces locaux commerciaux sont en effet aménagés dans le but de répondre à chaque besoin de l’activité présente. Les activités commerciales dans ces magasins, ces entrepôts ou encore ces boutiques se tournent dans le secteur tertiaire.
Les murs des locaux commerciaux doivent respecter les réglementations sur la sécurité et l’accessibilité des personnes à mobilité réduite par exemple.
Quelle est la différence entre un local commercial et un local professionnel ?
Le local professionnel est souvent confondu au local commercial. Ces deux locaux ne présentent pas en effet la même approche. Si le local professionnel se spécialise dans les services, les prestations ou des activités de bureaux, le local commercial est plutôt dans les activités pour plusieurs personnes.
De même, la principale distinction se trouve dans l’activité en question. Ces deux locaux se diffèrent aussi sur d’autres points comme :
- La résiliation et la cession du bail ;
- Le statut du bail ;
- La durée de la location ;
- L’exploitation des activités ;
- Les conditions de bail ;
- Le droit de renouvellement de bail, etc.
La législation sur le local commercial est réglementée par le Code de Commerce ainsi que le Code civil. Ces derniers définissent chaque droit et obligations des deux parties.
Pour mieux comprendre la différence entre ces deux types de local, ci-après un tableau qui résume à peu près ce que l’on vient de mentionner :
| Paramètres | Local commercial | Local professionnel |
|---|---|---|
| Type d’activité | Activités commerciales, artisanales, industrielles | Activités non-commerciales |
| Exemples d’activités | Restauration, entrepôt, ateliers, magasin, etc. | Médecins, experts comptables, consultants, etc. |
| Réglementation | Régis par la loi juridique : Code de commerce et Code civil | Soumis à un bail professionnel ; Fait partie des Bénéfices Non-Commerciaux |
| Durée du bail | Durée : environ 9 ans | Durée : 6 ans |
| Conditions de résiliation | Plus contraignante à cause des motifs | Facilité de résiliation ou de changement |
| Droit de renouvellement de bail pour le locataire | Avoir droit au renouvellement après expiration (9 ans) | Pas de droit au renouvellement automatique (sauf en présence de clause spécifique) |
Quels sont les critères à tenir compte pour choisir son local commercial ?
Avant de commencer son projet commercial, il faut considérer quelques points essentiels.
L’évaluation des besoins
Avant de débuter la recherche du local commercial, le locataire doit définir spécifiquement ses besoins selon :
- Son budget ;
- Son activité professionnelle ;
- La superficie du local.
Il est d’ailleurs préférable de faire appel à une agence ou à des professionnels dans le domaine.
La compréhension des baux commerciaux
Les baux commerciaux représentent des contrats entre le bailleur et le locataire (entreprise ou particulier).
L’emplacement stratégique
L’endroit où se situent les locaux commerciaux constitue aussi un aspect essentiel, notamment en fonction du statut de l’entreprise commerciale. Il faut prendre en compte par exemple :
- L’état de l’habitation ;
- La proximité d’axes fréquentés (ville, quartier) ;
- Les zones piétonnes ;
- La destination ;
- La visibilité des lieux et des activités exercées ;
- L’accessibilité (parking), etc.
L’analyse du secteur
Le lieu doit être constamment observé afin de comprendre :
- L’activité avoisinante ;
- L’état des biens et des lieux ;
- L’adéquation potentielle du local avec la clientèle potentielle.
Pour ce faire, il faut considérer les flux de circulation dans la journée, dans la semaine et même pendant toute l’année.
Le choix du propriétaire
Le choix du propriétaire immobilier fait également partie des facteurs essentiels. Outre les loyers et le quartier, le futur locataire doit ainsi prendre en compte la réputation de la propriété. Il doit également tenir compte des loyers, de l’exploitation des lieux et même du statut juridique du local.
Le règlement de copropriété
Avant tout achat ou toute location dans une copropriété, il est conseillé de connaître les règles. Le futur copropriétaire doit donc vérifier si l’exercice de l’activité dans le secteur est légal.
Vérification du contrat de location
Il faut prendre son temps lors de la lecture du contrat de location. Depuis les clauses aux conditions, le locataire doit être attentif. Il est préférable de se faire accompagner par un notaire ou un spécialiste dans l’immobilier.
Dans certains cas, installer une activité commerciale dans des locaux commerciaux demande de payer un pas de porte au bailleur ou même un droit au bail pour l’ancien.
Les normes et les réglementations
Il est également important de s’assurer que le local commercial suit les normes en tant qu’ERP. Dans ce cas, Il faut vérifier les exigences sur les accès et la sécurité.
L’importance de l’assurance bureau
Locataire ou même copropriétaire d’un local commercial, l’assurance reste une obligation afin de pouvoir louer. Surtout en cas de sinistre comme incendie, vol ou catastrophes naturelles, elle permet d’assurer les biens (matériel, mobiliers, marchandises, etc.)
Rôle d’une agence immobilière dans la location des locaux commerciaux ?
Une agence immobilière joue un rôle primordial dans la recherche et la mise en relation du locataire et du propriétaire. Pour chaque projet commercial, elle propose des espaces commerciaux dans chaque ville de France. D’ailleurs, la cession de local commercial doit être prise au sérieux. Les agences peuvent faire des annonces et faire visiter les lieux. En faisant appel à ces institutions, il est possible d’établir le prix de vente du bien immobilier. Un agent peut d’ailleurs discuter avec le propriétaire sur le loyer.
Quel est le prix des locaux commerciaux ?
Grâce aux agences professionnelles, le propriétaire ou le bailleur peut fixer la valeur exacte du bien. L’agent immobilier peut évaluer le bien immeuble et croiser son analyse avec les coûts réels de vente. Il a ainsi la possibilité de donner une estimation juste au bailleur.
Le loyer d’un local commercial dépend de plusieurs facteurs comme :
- L’usage/ les activités ;
- La surface de l’espace ;
- Le type du local (entrepôt, showroom, terrains, etc.) ;
- Les détails du local ;
- La géolocalisation, etc.
Un local commercial situé dans un quartier dynamique et fréquenté est plus coûteux par exemple, que celui en périphérie ou dans un lieu moins fréquenté. Le prix d’un local commercial constitue donc un composant essentiel pour la réussite de la vente ou de la location.
Quels sont les avantages et les inconvénients d’un local commercial ?
Est-ce que la location d’un local commercial est plus rentable et faisable que son achat ? Ou est-ce l’acquisition d’un logement pour une activité commerciale est plus bénéfique que la location ?
Dans les deux cas, il y a des avantages comme des inconvénients. Il suffit de choisir lequel convient le mieux. Louer les murs d’une boutique ou de bureau semble être une bonne alternative pour débuter ses activités. L’achat des locaux commerciaux vise le long terme.
| Paramètres | Location d’un espace commercial | Achat d’un local commercial |
|---|---|---|
| Avantages |
- Pas de pression financière au début de l’activité ; - Facilité d’évolution de l’entreprise ; - Se focaliser sur l’activité que les contraintes sur la propriété du logement ou de l’immeuble ; - Possibilité d’ajuster la surface de l’entreprise ; - Négociation de pas de porte ou du droit au bail |
- Capital à long terme ; - Stabilité économique ; - Image positive et stable de l’entreprise ; - Liberté d’effectuer tout type de travaux ; |
| Inconvénients |
- Résiliation soumise à des dispositions ; - Flexibilité du locataire limitée ; - Augmentation du loyer après 3 ans ; - Demande d’accord au bailleur pour tout aménagement ; - Restriction de clause du bail ; - Augmentation des loyers par le bailleur |
- Réduction de la capacité financière (engagement sur le long terme) ; - Entreprise imposée sur la plus-value effectuée (en cas de revente) ; - Complication de la revente de l’entreprise |
Chaque option, que ce soit location ou achat d’un local commercial, présente des atouts et des points négatifs. Il est recommandé de consulter un professionnel de l’immobilier commercial avant de décider.
Avec Assurup souscrivez à votre assurance Bureau / Local professionnel sans prise de tête
Aussi appelé multirisque professionnelle (MRP), couvre vos locaux et vos biens, en cas de sinistre, ainsi que les dommages collatéraux qu'ils ont pu provoquer.
