1. En résumé
- ➜ Taxe foncière : impôt local dû par le propriétaire (celui qui l’est au 1er janvier), même si le bien est loué ; en location, elle ne peut être refacturée au locataire que si le bail le prévoit explicitement, et sur justificatif (copie de l’avis).
- ➜ TEOM (enlèvement des ordures ménagères) : taxe distincte, généralement indiquée sur l’avis de taxe foncière ; elle est le plus souvent calculée sur la valeur locative cadastrale et un taux voté localement, sans lien direct avec le volume réel de déchets.
- ➜ En location, il faut distinguer redevable officiel (toujours le propriétaire vis-à-vis des impôts) et payeur final (parfois le locataire, selon le bail) : la TEOM est souvent refacturée au locataire, la taxe foncière parfois, mais uniquement si le bail le prévoit : rien n’est automatique.
- ➜ Pour vérifier un montant, on lit l’avis en repérant le bien concerné, la base cadastrale, les taux, la ligne TEOM, puis on compare avec l’année précédente et on exige une copie de l’avis si une somme est refacturée.
- ➜ Contester, c’est possible si c’est factuel et dans les délais : taxe foncière plutôt sur une erreur de base/description du local, TEOM plutôt sur une anomalie objective liée au service (absence totale de collecte, impossibilité manifeste d’accès, local non desservi) ou une erreur d’assiette ; “je produis peu de déchets” suffit rarement.
2. Taxe foncière : c’est quoi exactement ?
La taxe foncière est un impôt local qui concerne tous les biens immobiliers « bâtis ». Concrètement, si vous possédez un logement, un bureau, un commerce, un atelier ou même un entrepôt, vous êtes redevable de cette taxe chaque année. La règle est simple : c’est le propriétaire du bien qui la paie, à condition d’être propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition. Même si le bien est loué ou occupé par un tiers, la taxe foncière reste, à l’origine, une charge qui incombe au propriétaire.
Ce point est essentiel, car il crée souvent une confusion chez les professionnels qui louent un local. Beaucoup pensent que la taxe foncière est forcément « liée à l’occupant ». En réalité, l’occupant n’est pas le redevable officiel de la taxe foncière. L’administration fiscale s’adresse au propriétaire, pas au locataire. C’est d’ailleurs pour cette raison que l’avis d’imposition est envoyé au propriétaire, et non au professionnel qui exploite le local.
Mais dans la pratique, la situation peut se compliquer. Dans certains baux, notamment les baux commerciaux, il est fréquent que le propriétaire prévoie une refacturation de certaines charges au locataire. Autrement dit, même si l’impôt est payé par le propriétaire, celui-ci ne peut refacturer tout ou partie du montant au locataire que si le bail le prévoit expressément (clause claire), et sur justificatif. Et c’est précisément ici que les désaccords apparaissent : certains locataires découvrent cette refacturation tardivement, d’autres la contestent en estimant qu’elle n’est pas prévue contractuellement, ou qu’elle est appliquée de façon abusive.
👉 La taxe foncière est bien un impôt dû par le propriétaire, mais elle peut devenir une dépense indirecte pour le locataire si le bail l’autorise. Avant de payer quoi que ce soit, il est toujours préférable de vérifier noir sur blanc ce que prévoit votre contrat, et de demander des justificatifs clairs lorsque des montants vous sont réclamés.
3. TEOM : définition simple et vraie utilité
La TEOM, pour « Taxe d’enlèvement des ordures ménagères », est une taxe locale destinée à financer la collecte et le traitement des déchets. Elle apparaît très souvent sur le même avis que la taxe foncière, ce qui explique pourquoi de nombreuses personnes pensent qu’il s’agit d’une “petite ligne” intégrée à la taxe foncière. En réalité, c’est une taxe à part entière, avec sa propre logique, et surtout… ses propres sources de litiges.
Le premier point à comprendre, c’est que la TEOM est liée à l’existence du service de collecte des ordures, pas à votre consommation réelle. Autrement dit, ce n’est pas parce que vous jetez peu de déchets que vous paierez moins, et ce n’est pas parce que votre activité génère beaucoup de déchets que le montant augmentera automatiquement. Dans la majorité des communes, la TEOM est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du bien, exactement comme pour la taxe foncière. Elle dépend donc surtout des caractéristiques du local (surface, localisation, catégorie) et du taux voté par la collectivité.
C’est là que les incompréhensions commencent. Un professionnel peut avoir l’impression de payer “trop cher” parce qu’il fait attention, trie, réduit ses déchets, ou parce qu’il passe par un prestataire privé pour une partie de ses déchets. Pourtant, la TEOM peut continuer à s’appliquer, même si vous produisez peu, car elle est basée sur la fiscalité du bien et non sur un relevé de volume ou de poids. Résultat : certains entrepreneurs ont l’impression de payer une taxe “déconnectée” du terrain, alors qu’elle suit simplement une règle administrative standard.
Autre point important : comme la TEOM est adossée à l’avis de taxe foncière, elle est officiellement payée par le propriétaire du bien. Mais dans la réalité, elle est très souvent refacturée au locataire, à condition que le bail l’autorise et avec justificatif à l’appui. Et pour cause, la TEOM est fréquemment traitée comme une charge récupérable en pratique : le bailleur refacture le montant réel figurant sur l’avis (pas un forfait). C’est donc l’une des causes les plus fréquentes de désaccords entre bailleur et locataire : certains locataires découvrent la TEOM à la réception d’un décompte de charges, sans l’avoir anticipée, ou sans comprendre pourquoi ils devraient la payer.
👉 La TEOM sert à financer la gestion des déchets, mais elle n’est pas calculée selon votre production réelle. Elle est le plus souvent basée sur la valeur locative cadastrale du local, et elle peut être refacturée au locataire dans de nombreux cas. C’est une taxe courante, parfois mal comprise, et qui mérite toujours d’être vérifiée, surtout lorsqu’elle représente un montant significatif sur l’année.
4. Qui paie la taxe foncière et la TEOM quand on est en location ?
Quand on parle de taxe foncière et de TEOM, la vraie question n’est pas seulement « combien ça coûte », mais surtout « qui paie quoi ». Et sur ce point, la réponse dépend presque toujours de votre situation : êtes-vous propriétaire ou locataire ? Et si vous êtes locataire, que dit exactement votre bail ?
Si vous êtes propriétaire de votre local professionnel, c’est simple : vous recevez l’avis de taxe foncière et vous en êtes le redevable. La taxe foncière et la TEOM (lorsqu’elle s’applique) sont donc payées directement par vous. Même si le local est occupé par un locataire, l’administration fiscale considère toujours le propriétaire comme responsable du paiement.
En revanche, si vous êtes locataire d’un local professionnel, la situation est plus ambiguë, parce que deux réalités se superposent. D’un côté, la règle fiscale reste la même : la taxe foncière est due par le propriétaire, et l’avis est à son nom. De l’autre, la réalité contractuelle peut modifier la charge finale, car un bail peut prévoir qu’une partie des taxes et charges soit refacturée au locataire.
Dans les baux professionnels, et surtout dans les baux commerciaux, il est fréquent que le propriétaire récupère certaines dépenses auprès du locataire. Cela peut concerner l’entretien, certaines charges d’immeuble, mais aussi des taxes… à condition que ce soit prévu dans le contrat. C’est exactement ici que de nombreux professionnels se font surprendre : ils ne reçoivent jamais l’avis de taxe foncière, puis découvrent plusieurs mois plus tard une ligne « refacturation de taxe foncière » dans un décompte de charges. Et comme le montant peut être significatif, les tensions arrivent rapidement.
La TEOM, elle, est encore plus souvent refacturée au locataire. Dans la pratique, beaucoup de propriétaires considèrent qu’il est logique que le locataire la paie, puisque c’est lui qui occupe le local et bénéficie du service de collecte. Résultat : même si la TEOM figure sur l’avis de taxe foncière du propriétaire, elle est fréquemment répercutée sur le locataire, notamment via les charges récupérables. Là encore, ce n’est pas automatique : la refacturation doit être encadrée par le bail et justifiée. Mais dans la majorité des situations professionnelles, c’est une charge que le locataire finit par supporter.
C’est pour cette raison qu’il est indispensable de retenir une idée simple : le redevable officiel et le payeur final ne sont pas toujours la même personne. Fiscalement, la taxe foncière et la TEOM sont adressées au propriétaire. Contractuellement, le propriétaire peut refacturer tout ou partie du montant au locataire uniquement si le bail le prévoit expressément (clause claire et opposable). Et c’est précisément ce décalage qui crée la plupart des incompréhensions et des litiges : certains locataires paient sans vérifier, certains refusent sans avoir relu le contrat, et certains propriétaires refacturent sans fournir les bons justificatifs.
👉 La bonne approche, dans tous les cas, c’est de raisonner en deux temps : d’abord, identifier la règle fiscale (qui est censé payer auprès des impôts), puis vérifier la règle contractuelle (qui doit réellement supporter la charge selon le bail). C’est ce réflexe qui vous évite de payer une somme injustifiée… ou de vous mettre en difficulté avec votre bailleur alors que le contrat prévoit clairement la refacturation.
Pour bien comprendre une taxe, il faut comprendre sur quoi elle repose. Et c’est exactement ce qui surprend beaucoup de professionnels : la taxe foncière et la TEOM ne sont pas calculées en fonction de votre chiffre d’affaires, ni en fonction de votre usage réel du local, ni même en fonction de votre volume de déchets. Elles sont calculées à partir d’une base fiscale qui dépend du bien immobilier lui-même.
La taxe foncière est d’abord calculée à partir de la valeur locative cadastrale du bien. Cette valeur correspond à une estimation théorique du loyer annuel que le bien pourrait produire s’il était loué dans des conditions “standard”. Elle ne correspond pas forcément au loyer que vous payez réellement, et elle peut parfois sembler déconnectée de la réalité, notamment lorsque les informations cadastrales ne sont pas à jour ou que le local a évolué au fil du temps.
À partir de cette valeur locative cadastrale, l’administration applique un abattement forfaitaire (notamment pour tenir compte de charges), ce qui permet d’obtenir une base nette imposable. Ensuite, cette base est multipliée par des taux votés chaque année par les collectivités territoriales concernées, principalement la commune et, selon les cas, l’intercommunalité ou d’autres structures locales. C’est pour cette raison que le montant peut varier fortement d’une ville à l’autre, même pour un local similaire : ce ne sont pas seulement les caractéristiques du bien qui comptent, mais aussi les décisions budgétaires locales.
La TEOM fonctionne sur une logique très proche. Dans la majorité des communes, elle est également calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du bien, à laquelle on applique un taux TEOM voté par la collectivité. Autrement dit, si votre local a une valeur locative cadastrale élevée, la TEOM peut être élevée… même si vous produisez très peu de déchets. C’est un point qui crée beaucoup d’incompréhension, notamment chez les professionnels qui trient, limitent leurs déchets, ou qui utilisent en partie des prestataires privés pour certaines catégories de déchets.
Dans certains territoires, il peut exister des dispositifs spécifiques, comme une part incitative ou des modalités particulières de financement, mais dans l’immense majorité des cas, la TEOM reste principalement une taxe adossée à la valeur locative cadastrale. Ce n’est donc pas une facturation “au sac” ou “au kilo”, mais une logique fiscale basée sur le bien immobilier.
👉 La taxe foncière et la TEOM suivent un schéma similaire : une base liée à la valeur cadastrale du local, puis des taux votés localement. Cela explique deux choses très importantes pour un entrepreneur. D’abord, ces montants peuvent évoluer d’une année sur l’autre, même si votre activité ne change pas, simplement parce que les taux ou la base évoluent. Ensuite, une erreur sur la valeur cadastrale (surface mal déclarée, catégorie inadaptée, informations obsolètes) peut avoir un effet direct sur vos taxes… et donc mériter une vérification attentive.
Recevoir un avis de taxe foncière et le survoler en diagonale, c’est le meilleur moyen de passer à côté d’une information importante… ou de payer une somme que vous pourriez contester. Pourtant, l’avis est souvent dense, rempli de lignes et de termes techniques. La bonne nouvelle, c’est qu’en quelques vérifications simples, vous pouvez déjà comprendre l’essentiel et repérer ce qui mérite votre attention, notamment sur la TEOM.
D’abord, il faut identifier le bien concerné. Cela paraît évident, mais c’est une étape clé : l’adresse, la nature du local et les références cadastrales doivent correspondre exactement à votre situation. Un local professionnel, un entrepôt, une annexe, une réserve ou une place de stationnement peuvent parfois apparaître séparément ou être intégrés dans la base de calcul. Si vous possédez plusieurs biens, c’est le premier point à vérifier pour éviter toute confusion.
Ensuite, vous devez repérer la structure de l’avis. En général, la taxe foncière se présente sous forme de lignes correspondant aux différentes collectivités et aux différents taux appliqués. Ce ne sont pas des « options » ou des services supplémentaires : ce sont les composantes du calcul de l’impôt. Vous verrez notamment la base d’imposition, puis les taux, puis le montant final. Même si vous ne calculez pas tout dans le détail, l’objectif est de comprendre ce qui fait varier la facture : la base cadastrale et les taux locaux.
Le point qui intéresse presque tout le monde, c’est la TEOM. Sur l’avis, elle figure généralement comme une ligne spécifique liée à l’enlèvement des ordures ménagères. C’est important parce que beaucoup de professionnels pensent qu’elle est « comprise » dans le total et qu’elle ne peut pas être isolée. En réalité, elle est identifiable, et c’est justement ce qui permet de la vérifier, de la suivre d’une année sur l’autre, et surtout de comprendre ce que votre bailleur est susceptible de vous refacturer si vous êtes locataire.
À ce stade, une question simple peut vous éviter des erreurs : est-ce que la TEOM correspond à votre situation réelle ? Par exemple, certains locaux n’ont pas le même accès au service, certains professionnels ne disposent pas de bacs dédiés ou se trouvent dans des configurations particulières. Sans entrer dans des cas trop techniques, ce que vous recherchez, c’est une cohérence globale entre le local, son usage, sa taille, et le montant affiché.
Autre point essentiel : surveiller l’évolution. Même si vous payez chaque année, vous n’avez pas forcément le réflexe de comparer avec l’année précédente. Pourtant, une hausse marquée peut venir de plusieurs facteurs : une revalorisation de la base cadastrale, une évolution des taux, ou parfois une mise à jour administrative du local. Et si un changement semble disproportionné, cela mérite une vérification plus poussée.
Enfin, si vous êtes locataire et que votre propriétaire vous refacture la TEOM, l’avis de taxe foncière devient un document clé. Vous n’êtes pas obligé de payer “sur parole”. Il est normal d’exiger une copie de l’avis de taxe foncière (où figure la TEOM) afin de vérifier le montant exact refacturé, et d’éviter toute facturation approximative ou forfaitaire.
👉 Lire un avis de taxe foncière ne consiste pas seulement à regarder le total à payer. L’essentiel est de vérifier le bien concerné, de repérer la ligne TEOM, de comprendre que tout repose sur une base cadastrale et des taux locaux, puis de comparer avec les années précédentes. Ce sont ces quelques réflexes qui vous permettent de garder la main sur vos charges et d’éviter les mauvaises surprises, surtout lorsque la TEOM est refacturée dans le cadre d’un bail.
7. TEOM : exonérations, cas particuliers et réductions possibles
La TEOM n’est pas une taxe “automatique” et uniforme dans toutes les situations. Même si elle concerne la grande majorité des biens soumis à la taxe foncière, il existe des cas particuliers, des exonérations possibles et des situations où son montant peut être discuté. C’est souvent un sujet méconnu, alors qu’il peut avoir un impact direct sur vos charges, surtout si vous exploitez un local professionnel avec des contraintes spécifiques.
La première chose à comprendre, c’est que la TEOM est liée à l’existence d’un service de collecte. Autrement dit, elle a vocation à financer l’enlèvement des déchets ménagers, et elle est due lorsque le bien est situé dans une zone où ce service est organisé. Dans certaines situations, un professionnel peut estimer qu’il ne bénéficie pas réellement de ce service, ou qu’il ne peut pas l’utiliser dans des conditions normales. Selon les cas, cela peut ouvrir la porte à une contestation ou à une demande d’ajustement, notamment si l’absence de collecte est manifeste ou si le service est matériellement impossible.
Ensuite, il faut distinguer la TEOM d’autres dispositifs. Dans certaines communes, ce n’est pas une TEOM qui s’applique, mais une redevance (souvent appelée REOM), qui fonctionne différemment. Là où la TEOM est généralement calculée à partir de la valeur locative cadastrale, la redevance peut être davantage liée au service rendu, selon des modalités locales. Pour un entrepreneur, cette différence est importante, car elle peut expliquer pourquoi la facture est calculée d’une certaine manière et pourquoi elle varie autant d’un territoire à l’autre.
Autre point qui mérite attention : le cas des locaux vacants ou inoccupés. Beaucoup de professionnels pensent qu’un local vide ne devrait rien payer, mais l’inoccupation n’entraîne pas automatiquement la suppression de la TEOM : elle peut rester due tant que le bien est imposable. En revanche, une réclamation peut se justifier dans des situations très factuelles (local manifestement inutilisable, non desservi, erreur d’assiette). Tout dépend de la situation exacte, de la durée, des justificatifs et des règles appliquées localement. Dans certains cas, une demande peut être étudiée, mais elle nécessite généralement des éléments concrets montrant que le local ne pouvait pas être utilisé ou qu’il était réellement hors d’usage.
Il existe aussi un cas très fréquent dans le monde professionnel : celui des entreprises qui passent par un prestataire privé pour une partie de leurs déchets. C’est typiquement le cas dans la restauration, les métiers de bouche, la beauté, ou les activités qui produisent des déchets spécifiques. Et pourtant, même dans ces situations, la TEOM peut continuer à s’appliquer, parce qu’elle ne rémunère pas “votre prestataire”, elle finance le service public local. Cela peut sembler injuste, mais c’est cohérent avec la logique fiscale : la TEOM est adossée au bien, pas à votre organisation interne. En revanche, si vous démontrez que vous ne pouvez pas utiliser le service public ou qu’il ne fonctionne pas pour votre local, vous pouvez parfois avoir un argument en cas de réclamation.
Enfin, un élément important à connaître, c’est que la TEOM peut intégrer une part destinée à financer des services qui ne sont pas toujours perçus comme directement liés à votre quotidien. Certaines collectivités incluent dans la TEOM des coûts de traitement, de transport, de gestion, et pas seulement le passage du camion. Résultat : même si la collecte semble “basique”, le coût global peut être élevé, et le taux appliqué peut augmenter d’année en année, sans que cela se traduise visiblement par plus de passages ou un service “meilleur” sur le terrain.
👉 La TEOM n’est pas forcément intouchable, mais qu’elle n’est pas non plus calculée selon votre usage réel. Elle dépend principalement de la valeur locative cadastrale, des taux votés localement, et de l’organisation du service sur votre territoire. Si le montant vous paraît incohérent, si vous êtes dans une situation particulière (local difficilement collectable, absence de service, vacance avérée, spécificités de déchets), cela vaut la peine de vérifier les règles applicables et d’envisager une réclamation. Dans tous les cas, mieux vous comprenez la logique de la TEOM, plus vous évitez les mauvaises surprises… et plus vous reprenez la main sur vos charges.
8. Peut-on contester la taxe foncière ou la TEOM ?
Oui, il est possible de contester la taxe foncière et la TEOM, mais il faut le faire de la bonne façon. La plupart des refus ou des dossiers qui n’aboutissent pas viennent d’un problème simple : le contribuable conteste “par principe”, sans élément concret, ou trop tard. À l’inverse, quand vous vous appuyez sur des faits vérifiables et que vous respectez les délais, vous pouvez obtenir un dégrèvement, une correction de base cadastrale ou une régularisation de la TEOM.
La première étape, c’est de comprendre ce que vous contestez réellement. Pour la taxe foncière, la contestation porte souvent sur les caractéristiques du bien utilisées pour établir la base : surface, catégorie du local, éléments annexes, ou valeur locative cadastrale jugée incohérente. Pour la TEOM, la contestation repose plus fréquemment sur une anomalie objective liée au service : absence totale de collecte, impossibilité manifeste d’accès, local non desservi, ou erreur d’assiette. Dans tous les cas, vous augmentez vos chances dès que vous sortez du ressenti et que vous entrez dans le factuel.
Ensuite, il faut agir dans les délais. Une réclamation doit être déposée dans un cadre précis, sinon elle risque d’être rejetée d’office. Le réflexe à adopter est simple : dès réception de l’avis, vous vérifiez les lignes, vous comparez avec l’année précédente, et si quelque chose vous paraît anormal, vous ne laissez pas traîner. Plus vous attendez, plus vous perdez en marge de manœuvre. En pratique, la réclamation se fait généralement au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement (ex. avis 2025 : réclamation possible jusqu’au 31 décembre 2026).
Sur le plan pratique, contester ne signifie pas forcément “refuser de payer”. Dans beaucoup de situations, selon les cas, il peut être plus prudent de payer pour éviter les majorations, puis de déposer une réclamation afin de demander une correction ou un remboursement si l’erreur est reconnue. Cela peut sembler contre-intuitif, mais c’est souvent la stratégie la plus sécurisante, surtout quand vous ne voulez pas vous exposer à des pénalités.
Pour constituer un dossier solide, vous devez réunir les bons éléments. L’administration ne se contente pas d’une phrase du type « le montant est trop élevé ». Elle attend des pièces : l’avis d’imposition, l’identification exacte du bien, une explication claire de l’erreur supposée, et des justificatifs. Selon le cas, cela peut être un plan ou un descriptif du local, des documents montrant une surface différente, des photos, ou toute information prouvant que le service de collecte ne fonctionne pas correctement pour votre bien. Plus votre demande est précise, plus elle est facile à instruire.
Si vous êtes locataire et que vous contestez une TEOM refacturée par votre bailleur, la logique est légèrement différente. Vous ne pouvez pas contester directement auprès des impôts un avis qui n’est pas à votre nom, mais vous pouvez exiger le justificatif et contester la refacturation sur le terrain du bail (clause, montant exact, modalités). Ensuite, si vous estimez que la refacturation est injustifiée ou non prévue par le bail, le sujet devient contractuel : il ne s’agit plus uniquement d’un débat fiscal, mais aussi d’un débat sur ce qui est récupérable ou non, et sur les modalités de refacturation prévues au contrat.
Enfin, gardez en tête un point important : une contestation peut aussi être un signal utile pour l’avenir. Si votre avis révèle que le local est mal classé, mal évalué ou que les informations cadastrales sont erronées, vous avez intérêt à corriger la situation. Sinon, vous risquez de payer trop chaque année, avec un effet cumulatif sur vos charges. Et pour une entreprise, ce type de “petite erreur” répétée peut finir par coûter bien plus cher que ce qu’on imagine.
👉 Oui, contester la taxe foncière ou la TEOM est possible, à condition d’agir rapidement, de viser un point concret (erreur de base/description, ou anomalie objective liée au service). Ce n’est pas une démarche réservée aux experts : c’est surtout une question de méthode, de rigueur… et de bon sens.
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