Loi Hoguet : réglementation des métiers de l'immobilier

1. Les professions concernées

Elle s’applique à toute personne physique ou morale exerçant de façon habituelle et contre rémunération une activité d’intermédiation sur des biens immobiliers ou des fonds de commerce.

Les agents immobiliers sont évidemment en première ligne : ils interviennent dans l’achat, la vente ou la location de biens, qu’il s’agisse de logements, de terrains, de locaux professionnels ou même d’immeubles en construction. Leur rôle consiste à mettre en relation un propriétaire et un candidat, sur la base obligatoire d’un mandat écrit.

Les administrateurs de biens, quant à eux, gèrent un patrimoine immobilier pour le compte d’autrui. Leur activité recouvre deux volets : la gestion locative (encaissement des loyers, suivi des charges, entretien, traitement des litiges) et le syndic de copropriété (gestion des parties communes, organisation des assemblées générales, exécution des décisions collectives). Parce qu’ils manipulent des fonds, ils doivent obligatoirement disposer d’une garantie financière et d’une assurance responsabilité civile professionnelle.

Les chasseurs immobiliers représentent une autre catégorie : spécialistes de la recherche de biens, ils défendent exclusivement les intérêts des acquéreurs. Comme les agents immobiliers, ils doivent détenir une carte professionnelle et travailler sous mandat.

Les marchands de listes, bien que souvent oubliés, sont également visés par la loi : leur activité consiste à vendre à des particuliers des catalogues de biens disponibles. Les abus fréquents dans ce domaine ont conduit à un encadrement strict.

Enfin, les négociateurs immobiliers, qu’ils soient salariés ou indépendants, n’agissent jamais en autonomie : leur activité doit toujours être couverte par la carte professionnelle du titulaire. La loi a aussi anticipé l’évolution des pratiques en visant toute forme d’intermédiation, y compris les plateformes en ligne ou les conseillers indépendants apparus après 1970.

2. Les principales obligations

Pour garantir la sécurité des transactions, plusieurs conditions doivent être respectées.

• Carte professionnelle (carte T / carte G / carte S) : délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie, valable trois ans. Elle nécessite la justification de compétences, la présentation d’une assurance RC Pro et, le cas échéant, d’une garantie financière. Son absence constitue un délit sanctionné pénalement et civilement.
• Garantie financière : imposée aux professionnels qui manipulent des fonds (dépôts de garantie, loyers, avances). Elle protège contre le risque de détournement. Le montant dépend du volume de fonds gérés. Certains professionnels peuvent en être dispensés s’ils ne manipulent pas d’argent, mais doivent le justifier.
• Assurance responsabilité civile professionnelle : obligatoire pour couvrir les erreurs, omissions ou fautes susceptibles de causer un préjudice à un client, par exemple une estimation erronée ou l’oubli d’une mention légale dans un mandat.
• Tenue de registres obligatoires : registre des mandats et registre des versements afin d’assurer une traçabilité rigoureuse et de prévenir tout abus.

3. Le rôle central du mandat

Le mandat constitue la pierre angulaire de la loi Hoguet. Sans ce document écrit et signé, aucune transaction n’est valide et aucune rémunération ne peut être réclamée.

Qu’il soit sur papier ou sous format électronique, il doit contenir des mentions obligatoires :

• Identité des parties
• Nature de l’opération (vente, location, gestion)
• Durée et conditions de résiliation
• Montant et répartition des honoraires
• Numéro d’inscription au registre

On distingue plusieurs types de mandats :

• Mandat simple : le client peut confier son bien à plusieurs agences ou vendre directement.
• >Mandat exclusif : réservé à un seul professionnel, donnant droit à une commission même en cas de vente directe.
• >Mandat semi-exclusif : compromis permettant au propriétaire de vendre par lui-même, mais sans recourir à une autre agence.

L’absence de mandat ou son irrégularité entraîne non seulement l’impossibilité de percevoir des honoraires, mais peut aussi conduire à la nullité de l’acte et à des sanctions pénales.

4. Les sanctions prévues

Le non-respect de la loi Hoguet n’est pas une simple irrégularité : il expose les professionnels à des sanctions civiles, pénales, administratives et disciplinaires.

• Sanctions civiles : une transaction sans mandat valide peut être annulée et le professionnel perd toute rémunération.
• Sanctions pénales : l’exercice sans carte professionnelle ou sans garantie financière est puni d’un an d’emprisonnement et de 15 000 € d’amende. Le défaut de registres ou le détournement de fonds peut entraîner des peines plus lourdes.
• Sanctions administratives : la Chambre de commerce et d’industrie peut refuser ou retirer la carte professionnelle, et le tribunal peut interdire de gérer.
• Conséquences réputationnelles : perte de confiance dans un secteur où celle-ci est essentielle.

5. Un double objectif : protéger et professionnaliser

Adoptée dans un contexte de forte expansion du marché immobilier, la loi Hoguet répond à une double finalité.

• Protéger les consommateurs : contre les mandats flous, les commissions indues ou les détournements de fonds, grâce à la transparence, la traçabilité et les garanties financières.
• Professionnaliser le secteur : en écartant les acteurs non qualifiés, en exigeant une carte professionnelle et en instaurant un socle commun d’obligations.

Ce cadre rapproche les professions immobilières d’autres métiers réglementés, comme les notaires ou les experts-comptables, et contribue à instaurer un climat de confiance durable entre les professionnels et leurs clients.